Un contract de inchiriere bun nu e cel mai lung — e cel care acopera situatiile pe care nimeni nu vrea sa le discute la semnare: ce se intampla daca nu se plateste chiria, cine repara centrala, cum se restituie garantia, cand si cum se reziliaza.
In acest ghid iti aratam exact ce trebuie sa contina un contract de inchiriere in 2026, ce clauze sunt obligatorii, ce clauze sunt recomandate si ce greseli fac oamenii cand folosesc un model gasit pe internet.
Clauzele obligatorii (fara ele, contractul e incomplet)
Conform Codului Civil (art. 1777-1823), un contract de inchiriere trebuie sa contina cel putin urmatoarele:
- Identitatea partilor — nume complet, CNP, adresa de domiciliu, serie si numar CI, pentru ambele parti. Fara acestea, contractul nu poate fi inregistrat la ANAF.
- Descrierea imobilului — adresa completa, numar cadastral sau CF (daca exista), numarul de camere, suprafata utila.
- Chiria si modalitatea de plata — suma, moneda, ziua de plata din luna, modalitatea (transfer bancar, numerar cu chitanta).
- Durata contractului — determinata (6 luni, 1 an, 2 ani) sau nedeterminata. Afecteaza regulile de denuntare unilaterala.
- Destinatia imobilului — locuinta, birou, spatiu comercial. Conteaza pentru impozitare si pentru eventuale litigii.
Clauzele recomandate (te protejeaza in situatii dificile)
Aceste clauze nu sunt obligatorii legal, dar fara ele contractul te lasa descoperit:
- Garantia (depozitul de garantie) — suma, pentru ce poate fi retinuta, in cat timp se restituie la finalul contractului. De regula 1-2 chirii. Afla mai multe in ghidul despre garantia la chirie.
- Penalitati de intarziere — procent pe zi de intarziere la plata chiriei (standard: 0,1% pe zi). Fara aceasta clauza, nu poti cere penalitati.
- Clauza de reziliere — in ce conditii se reziliaza contractul (neplata 2 luni, deteriorare, subinchiriere). Afla detalii in ghidul de reziliere.
- Preavizul — cate zile inainte trebuie sa notifici cealalta parte daca vrei sa incetezi contractul (standard: 30-60 de zile).
- Inventarul bunurilor — lista mobilierului si electrocasnicelor din imobil, daca exista. Esential la iesire pentru a stabili ce s-a deteriorat.
- Repartizarea reparatiilor — cine plateste reparatiile curente (chiriasul) si cine pe cele capitale (proprietarul).
- Interdictia de subinchiriere — daca nu vrei ca chiriasul sa subinchirieze (Airbnb, de exemplu), trebuie sa o mentionezi explicit.
- Clauza ANAF — cine inregistreaza contractul si in ce termen. Un contract inregistrat devine titlu executoriu pentru plata chiriei.
Procesul-verbal de predare-primire — de ce e necesar
Contractul singur nu acopera starea imobilului. Ai nevoie de un proces-verbal de predare-primire care sa consemneze:
- Indexurile contoarelor (curent, apa, gaz) la predare
- Starea imobilului pe camere (peretii, parchetul, instalatiile)
- Cheile si accesele predate (numar si tip)
- Inventarul bunurilor (daca exista)
La finalul contractului, se intocmeste un al doilea PV (de iesire) care compara starea curenta cu cea de la intrare. Diferentele se deduc din garantie. Pe DocuJuridice poti genera Pachetul Proprietar (contract + PV, 179 lei) sau PV-ul de iesire separat (89 lei).
Actul aditional — cand ai nevoie de el
Daca pe parcursul contractului vrei sa modifici ceva (chirie, durata, adaugare colocatar), nu rescrii tot contractul — faci un act aditional. Actul aditional are aceeasi valoare ca si contractul initial si trebuie semnat de ambele parti. Generezi unul pe DocuJuridice aici.
Inregistrarea la ANAF — de ce e esentiala
Inregistrarea contractului la ANAF nu e doar o obligatie fiscala — e o protectie juridica majora:
- Titlu executoriu: contractul inregistrat devine titlu executoriu pentru plata chiriei. Daca chiriasul nu plateste, mergi direct la executorul judecatoresc, fara proces.
- Obligatie legala: proprietarul trebuie sa declare venitul din chirii si sa plateasca impozitul (10% pe venitul net). Neinregistrarea e contraventie.
- Termen: 30 de zile de la semnare.
Ghid complet: Cum inregistrezi contractul de inchiriere la ANAF.
Modele gratuite vs. model profesional — care e diferenta
Modelele gratuite de pe internet au cateva probleme recurente:
- Neactualizate: multi folosesc referinte la legea veche (Legea 114/1996 privind locuintele) in loc de Codul Civil din 2011.
- Incomplete: lipsesc clauzele de garantie, penalitati, reziliere.
- Generice: acelasi model pentru apartament si spatiu comercial, desi regulile difera semnificativ.
- Fara PV: contractul vine singur, fara procesul-verbal de predare-primire care te protejeaza la iesire.
Pe DocuJuridice, modelul de contract de inchiriere este verificat de un avocat din Baroul Bucuresti, actualizat la legislatia 2026, si include toate clauzele recomandate de mai sus. Completezi datele, platesti si primesti PDF-ul pe email in 5 minute.
7 greseli frecvente cu contractul de inchiriere
- Nu pui penalitati de intarziere — chiriasul intarzie sistematic chiria fara consecinte concrete.
- Garantie fara reguli de restituire — „garantie 1 luna" fara sa precizezi in cat timp se restituie si pentru ce poate fi retinuta.
- Nu faci PV la intrare — la iesire nu poti dovedi ce daune a cauzat chiriasul si ce existau deja.
- Nu mentionezi repartizarea reparatiilor — apare o problema la centrala termica si nimeni nu stie cine plateste.
- Folosesti un model din 2010 — legislatia s-a schimbat. Clauzele invocate pot sa nu mai fie valabile.
- Nu inregistrezi la ANAF — pierzi titlul executoriu si risti amenda.
- Nu mentionezi interdictia de subinchiriere — chiriasul pune apartamentul pe Airbnb si tu nu ai baza legala sa il opresti.