Actul aditional este documentul prin care proprietarul si chiriasul modifica sau completeaza un contract de inchiriere existent, fara sa il rescrie integral. Este forma standard de a adapta contractul la noile realitati: prelungire, modificare chirie, adaugare clauze noi sau orice alta schimbare pe care ambele parti o agreaza.
Acest ghid iti arata cand ai nevoie de act aditional, ce trebuie sa contina, cum il inregistrezi la ANAF si ce greseli sa eviti.
Ce este actul aditional si cum functioneaza
Actul aditional este un document separat care face referire la contractul initial si modifica una sau mai multe clauze din acesta. Toate celelalte prevederi raman neschimbate. Practic, actul aditional „se lipeste" de contractul initial — impreuna formeaza intelegerea completa.
Nu necesita forma notariala — un document sub semnatura privata, semnat de ambele parti (proprietar si chirias), este pe deplin valabil. Poate fi facut oricand pe parcursul contractului, de cate ori este nevoie.
Cand ai nevoie de un act aditional
Cele mai frecvente situatii:
- Prelungirea contractului — contractul expira si ambele parti vor sa continue, eventual cu alte conditii;
- Modificarea chiriei — creste sau scade chiria fata de cea din contractul initial;
- Adaugarea de clauze — permisiunea unui animal de companie, adaugarea unui loc de parcare, reguli noi;
- Schimbarea modalitatii de plata — de la numerar la transfer bancar sau invers;
- Modificarea garantiei — marirea sau micsorarea sumei;
- Schimbarea partilor — adaugarea sau inlocuirea unui cochirias;
- Modificarea destinatiei — de la locuinta la birou sau invers (atentie la regulamentul de coproprietate).
Act aditional vs. tacita relocatiune — diferenta care conteaza
Daca contractul expira si chiriasul continua sa foloseasca imobilul fara ca proprietarul sa se opuna, intervine tacita relocatiune (art. 1810 Cod Civil). Contractul se considera prelungit automat, dar cu durata nedeterminata si in aceleasi conditii.
Problema: prin tacita relocatiune nu poti modifica chiria, nu poti adauga clauze noi si nu ai certitudinea unei durate fixe. Un act aditional iti permite sa stabilesti exact noile conditii: chirie noua, durata noua, clauze noi. Este intotdeauna preferabil.
Ce trebuie sa contina actul aditional
Un act aditional complet include:
- Datele partilor — proprietar si chirias, cu CNP, adresa, date de contact;
- Referinta la contractul initial — numar, data, adresa imobilului inchiriat;
- Modificarile concrete — fiecare clauza modificata, cu formularea veche si noua;
- Data intrarii in vigoare — de cand se aplica noile conditii;
- Clauza de corelare — „celelalte clauze raman neschimbate";
- Numarul actului aditional — „Act aditional nr. 1 la contractul nr. X din data Y";
- Data si semnaturile ambelor parti.
Cum formulezi corect modificarile
Fiecare modificare trebuie formulata precis. Nu scrie doar „chiria se schimba" — scrie:
- „Art. 5 din contract se modifica si va avea urmatorul cuprins: Chiria lunara este de 2.500 lei, platibila pana pe data de 5 a fiecarei luni."
- „Art. 3 din contract se modifica in sensul ca durata contractului se prelungeste cu inca 12 luni, pana la data de 01.08.2027."
- „Se adauga un nou articol, Art. 15, cu urmatorul cuprins: Chiriasul este autorizat sa detina un animal de companie in imobil."
Formularea trebuie sa fie suficient de clara incat oricine citeste contractul + actul aditional sa inteleaga exact ce s-a schimbat.
ANAF — trebuie inregistrat actul aditional?
Daca contractul initial a fost inregistrat la ANAF (obligatoriu din 2023), este recomandat sa inregistrezi si actul aditional, in special daca modifici chiria. De ce:
- Contractul inregistrat are caracter de titlu executoriu — poti executa direct, fara proces;
- Daca modifici chiria fara a inregistra actul aditional, titlul executoriu e valabil doar pentru chiria veche;
- Inregistrarea se face la aceeasi administratie fiscala, cu acelasi formular (D168), in 30 de zile de la semnare.
Pentru detalii complete, vezi ghidul nostru despre inregistrarea la ANAF.
Greseli frecvente la actele aditionale
- Prelungire doar verbala — „am zis ca mai stam un an" nu e un act aditional. Fara document scris, nu poti dovedi ce ati convenit si nu poti modifica nicio conditie.
- Nu inregistrezi la ANAF — daca modifici chiria fara inregistrare, pierzi titlul executoriu pentru noua suma. La evacuare, instanta se raporteaza la chiria din contractul initial.
- Formulare ambigua — „se modifica chiria" fara sa precizezi suma veche, suma noua si de cand se aplica. In caz de disputa, nu exista claritate.
- Semneaza doar o parte — actul aditional trebuie semnat de ambele parti. Un document semnat doar de proprietar nu modifica nimic.
- Nu pastrezi o copie — fiecare parte trebuie sa pastreze un exemplar semnat. Originalul poate fi necesar la ANAF sau in instanta.
- Confunzi actul aditional cu contractul nou — daca modifici prea multe clauze, e mai simplu sa faci un contract nou. Actul aditional e potrivit cand schimbi 1-3 clauze, nu cand rescrii jumatate din contract.
Intrebari frecvente
Pot prelungi contractul fara act aditional?
Tehnic, da — prin tacita relocatiune. Dar fara act aditional nu poti modifica chiria, nu poti adauga clauze si nu ai o durata fixa. Actul aditional e recomandat intotdeauna.
Cate acte aditionale pot face la un contract?
Oricite. Nu exista limita legala. Fiecare face referire la contractul initial si, daca e cazul, la actele aditionale anterioare.
Actul aditional e valabil fara notar?
Da. Ca si contractul de inchiriere, nu necesita forma notariala. Un document sub semnatura privata, semnat de ambele parti, este valabil.
Pot mari chiria prin act aditional?
Da, dar doar cu acordul chiriasului. Actul aditional e consensual — ambele parti trebuie sa fie de acord si sa semneze. Proprietarul nu poate impune unilateral o chirie mai mare.
Cum stabilesc noua chirie la prelungire?
Proprietarul si chiriasul negociaza liber. In practica, se tine cont de piata (chirii similare in zona), inflatie si durata relatiei. Actul aditional consemneaza suma convenita — nu exista un plafon legal.
Documente complementare
- Genereaza act aditional — 89 lei — PDF personalizat, verificat de avocat
- Contract de inchiriere — 129 lei — daca ai nevoie de contractul initial
- Contract de inchiriere — ghid complet 2026 — tot ce trebuie sa stii
- Inregistrare contract la ANAF — ghid pas cu pas
- Garantia la chirie — cand poate fi retinuta si cum o recuperezi
- PV de iesire — ghid complet — la finalul contractului