Contractul de inchiriere este cel mai important document din relatia proprietar-chirias. Fie ca inchiriezi pentru prima data, fie ca ai deja experienta, un contract complet si corect te protejeaza de cele mai frecvente probleme: chirii neplatite, deteriorarea imobilului, dispute la restituirea garantiei sau evacuari dificile.
In acest ghid gasesti tot ce trebuie sa stii: ce clauze sunt obligatorii, cum te inregistrezi la ANAF, cat garantie sa ceri, ce drepturi si obligatii ai, si ce greseli sa eviti. Informatiile sunt valabile pentru 2026, cu raportare la legislatia in vigoare.
Ce este contractul de inchiriere si de ce ai nevoie de unul
Contractul de inchiriere (numit juridic contract de locatiune) este reglementat de art. 1777 si urmatoarele din Codul Civil. Prin el, proprietarul (locatorul) pune la dispozitia chiriasului (locatarul) un imobil, in schimbul unei chirii lunare.
Contractul este consensual — se incheie valabil prin simplul acord de vointa al partilor. Nu ai nevoie de notar. Un document semnat de ambele parti (inscris sub semnatura privata) produce efecte juridice depline si poate fi folosit ca dovada in instanta.
Fara contract scris, nu poti dovedi ce chirie a fost stabilita, ce conditii au fost convenite sau ce stare avea imobilul la predare. In practica, un contract verbal este aproape imposibil de executat.
Ce trebuie sa contina un contract de inchiriere valabil
Un contract complet protejeaza ambele parti. Iata elementele esentiale:
- Datele complete ale partilor — nume, CNP, serie si numar CI, adresa de domiciliu, telefon — atat pentru proprietar cat si pentru chirias;
- Descrierea imobilului — adresa completa, tip (apartament, casa, garsoniera), numar de camere, suprafata utila si, ideal, numarul cadastral din CF;
- Chiria — suma exacta, moneda (RON sau EUR), ziua din luna la care se plateste si metoda de plata (transfer bancar, numerar);
- Garantia (depozitul) — suma, scopul si conditiile clare de restituire;
- Durata contractului — perioada determinata (6 luni, 1 an, 2 ani) sau nedeterminata, cu conditiile de reinnoire;
- Penalitati de intarziere — procent pe zi de intarziere la plata chiriei (standard: 0,1% pe zi);
- Repartizarea utilitatilor — cine plateste curent, gaz, apa, internet, intretinere;
- Obligatiile proprietarului — predarea imobilului in stare buna, reparatii capitale, asigurarea linistei chiriasului;
- Obligatiile chiriasului — plata chiriei la termen, utilizarea conform destinatiei, intretinerea curenta;
- Conditii de reziliere — in ce cazuri se poate rezilia (neplata chiriei, deteriorare, schimbarea destinatiei) si preavizul necesar;
- Inventarul bunurilor — lista obiectelor din locuinta, ca anexa la contract (procesul-verbal de predare-primire).
Inregistrarea contractului la ANAF
Proprietarul are obligatia legala sa declare veniturile din chirii la ANAF prin Declaratia 120 (venit din cedarea folosintei bunurilor), in termen de 30 de zile de la incheierea contractului.
Dincolo de obligatia fiscala, inregistrarea aduce un avantaj major: conform art. 1798 din Codul Civil, contractul de inchiriere inregistrat la organele fiscale devine titlu executoriu pentru plata chiriei. Ce inseamna asta concret: daca chiriasul nu plateste, poti trece direct la executare silita, fara sa mai obtii o hotarare judecatoreasca. Fara inregistrare, trebuie sa faci proces — ceea ce poate dura luni sau ani.
Inregistrarea se face online prin SPV (Spatiul Privat Virtual) de pe site-ul ANAF sau direct la ghiseul unitatii fiscale de care apartii. Ai nevoie de contractul semnat (original sau copie) si actul de proprietate al imobilului.
Garantia: cat sa ceri si cum se restituie
Garantia (numita si depozit de garantie) este suma pe care chiriasul o plateste la semnarea contractului, ca protectie pentru proprietar. Nu exista o suma impusa de lege — partile stabilesc de comun acord.
In practica:
- 1 chirie lunara — minimul recomandat, dar nu acopera decat chiria restanta; daca apar si daune, suma e insuficienta;
- 2 chirii lunare — varianta recomandata, standard pe piata; ofera un tampon rezonabil pentru chirii restante si reparatii minore;
- 3 chirii lunare — pentru imobile premium sau complet mobilate; mai rar.
Garantia se restituie integral dupa predarea imobilului, daca nu exista daune sau sume restante. Daca proprietarul retine sume, trebuie sa le justifice (ideal intr-un proces-verbal de iesire). Termenul de restituire trebuie scris clar in contract — de obicei 15-30 de zile lucratoare de la predare.
Drepturile si obligatiile proprietarului
- Sa predea imobilul in stare corespunzatoare si sa mentina conditiile de locuire pe toata durata contractului;
- Sa efectueze reparatiile capitale (structura, acoperis, instalatii principale) — chiriasul raspunde doar de intretinerea curenta;
- Sa nu il deranjeze pe chirias si sa nu intre in imobil fara acordul acestuia (dreptul la intimitate al chiriasului);
- Sa declare veniturile din chirie la ANAF si sa plateasca impozitul aferent;
- Sa restituie garantia in termenul convenit, dupa verificarea starii imobilului.
Drepturile si obligatiile chiriasului
- Sa foloseasca imobilul conform destinatiei stabilite in contract (locuinta);
- Sa plateasca chiria la termenul convenit si utilitatile care ii revin;
- Sa efectueze reparatiile curente (becuri, baterii, vopsitorie minora) — nu reparatiile capitale;
- Sa nu subinchirieze sau sa nu cedeze contractul fara acordul scris al proprietarului;
- Sa restituie imobilul in starea in care l-a primit, la finalul contractului;
- Sa permita accesul proprietarului pentru verificari, cu preaviz rezonabil.
Rezilierea contractului inainte de termen
Exista doua situatii distincte:
Contract pe durata nedeterminata: oricare parte poate denunta unilateral contractul cu un preaviz de minimum 60 de zile (sau termenul convenit in contract).
Contract pe durata determinata: rezilierea inainte de termen se face conform clauzelor din contract. Cele mai frecvente motive de reziliere unilaterala din partea proprietarului:
- Neplata chiriei pentru o anumita perioada (de regula 30-60 de zile);
- Deteriorarea grava a imobilului;
- Schimbarea destinatiei fara acord (ex: folosirea ca spatiu comercial);
- Subinchirierea fara acord scris.
Din partea chiriasului, rezilierea se face de regula cu preaviz (30-60 de zile) sau in situatii in care proprietarul nu isi respecta obligatiile (ex: nu efectueaza reparatiile capitale necesare).
Procesul-verbal de predare-primire
La predarea imobilului catre chirias, un proces-verbal de predare-primire documenteaza:
- Starea generala a imobilului (pereti, pardoseli, instalatii);
- Indexurile contoarelor (curent, apa, gaz);
- Inventarul bunurilor (mobila, electrocasnice, obiecte);
- Cheile si mijloacele de acces predate.
Fara acest document, la finalul contractului nu poti dovedi ce stare avea imobilul initial si nu poti retine sume din garantie pentru deteriorari. Este la fel de important ca insusi contractul.
Greseli frecvente de evitat
- Contract verbal sau "pe incredere" — imposibil de dovedit in instanta; fara document, nu poti recupera nimic;
- Nu inregistrezi contractul la ANAF — pierzi calitatea de titlu executoriu si te expui la amenzi fiscale;
- Nu faci proces-verbal de predare-primire — la final nu poti dovedi ce deteriorari a produs chiriasul;
- Garantie prea mica — o singura chirie nu acopera daune + chirie restanta; recomandat minim 2 chirii;
- Nu prevezi penalitati de intarziere — fara ele, chiriasul nu are motivatie financiara sa plateasca la termen;
- Clauze neclare despre utilitati — cine plateste ce trebuie stabilit explicit, altfel apar neintelegeri lunare;
- Model vechi de pe internet — multe modele gratuite sunt depasiste, nu contin clauze de reziliere si nu sunt adaptate la legislatia actuala.
Intrebari frecvente
Ai nevoie de notar pentru un contract de inchiriere?
Nu. Contractul de inchiriere este consensual — se incheie valabil prin simplul acord al partilor. Notarul nu este necesar.
Cate exemplare trebuie sa faci?
Minimum doua (proprietar + chirias). Daca inregistrezi la ANAF, ai nevoie de inca un exemplar. Recomandat: 3 exemplare originale.
Ce se intampla daca chiriasul nu plateste?
Cu contractul inregistrat la ANAF, poti trece direct la executare silita. Fara inregistrare, trimiți o somatie, apoi faci proces in instanta — ceea ce poate dura luni. Un contract clar cu penalitati prevazute faciliteaza semnificativ recuperarea.
Se poate modifica chiria pe parcursul contractului?
Da, printr-un act aditional semnat de ambele parti. Fara act aditional, chiria ramane cea din contractul initial.
Cat timp se pastreaza contractul?
Recomandat: cel putin 5 ani dupa incetarea contractului (termenul general de prescriptie pentru actiunile civile).
Documente complementare pentru inchiriere
Un contract de inchiriere complet este doar primul pas. In functie de situatie, s-ar putea sa ai nevoie si de:
- Pachet Proprietar — contract + proces-verbal de predare-primire intr-un singur pachet;
- Proces-verbal de iesire — la finalul contractului, pentru regularizarea garantiei;
- Act aditional — daca vrei sa modifici chiria, durata sau alte clauze;
- Calculator penalitati — calculeaza penalitatile de intarziere datorate de chirias.