Daca inchiriezi un imobil in Romania, ai obligatia legala de a declara venitul la ANAF si de a plati impozit. Nu conteaza daca e vorba de un apartament, o garsoniera sau o casa — regulile sunt aceleasi. In acest ghid iti explicam cat platesti, cum declari, ce cheltuieli deduci si ce risti daca nu.
Cat e impozitul pe chirie in 2026
Venitul din chirii este considerat venit din cedarea folosintei bunurilor si se impoziteaza astfel:
- Impozit pe venit: 10% din venitul net (chiria incasata minus cheltuielile deductibile)
- CASS (contributia la sanatate): 10% din venitul net, DAR numai daca venitul anual din chirii depaseste 6 salarii minime brute (in 2026: 6 x 4.050 lei = 24.300 lei/an). Sub acest prag, nu datorezi CASS.
Asadar, impozitul total poate fi 10% (sub prag CASS) sau 20% (peste prag CASS).
Cum se calculeaza venitul net
Nu platesti impozit pe toata chiria incasata — ai dreptul la o deducere forfetara de 20% din venitul brut, fara sa justifici cheltuielile. Calculul:
- Venit brut anual = chiria lunara x 12 luni
- Cheltuieli forfetare = 20% din venitul brut
- Venit net = venitul brut - cheltuielile forfetare
- Impozit = 10% din venitul net
Exemplu concret: inchiriezi un apartament cu 2.500 lei/luna.
- Venit brut anual: 2.500 x 12 = 30.000 lei
- Cheltuieli forfetare (20%): 6.000 lei
- Venit net: 24.000 lei
- Impozit pe venit (10%): 2.400 lei/an (200 lei/luna)
- CASS: venitul net (24.000) e sub pragul de 24.300 lei — NU datorezi CASS
Daca chiria ar fi 2.600 lei/luna, venitul net ar fi 24.960 lei — peste prag, si ai datora si CASS (10% din venit net = 2.496 lei/an suplimentar).
Cum declari venitul din chirii la ANAF
Procesul are doua etape:
- Pasul 1: Inregistrezi contractul de inchiriere la ANAF — in termen de 30 de zile de la semnare. Ghid complet: Cum inregistrezi contractul la ANAF.
- Pasul 2: Depui Declaratia Unica (formularul 212) — pana la 25 mai a anului urmator celui in care ai incasat chiriile. In Declaratia Unica declari venitul estimat pentru anul curent si venitul realizat pentru anul trecut.
Declaratia Unica se depune online, prin SPV (Spatiul Privat Virtual) de pe site-ul ANAF.
Ce se intampla daca nu declari
ANAF-ul poate afla despre chiria nedeclarata din mai multe surse:
- Chiriasul declara la firma lui — daca chiriasul este PFA sau firma si deduce chiria ca si cheltuiala, ANAF-ul vede tranzactia.
- Plati prin banca — transferurile lunare repetate de aceeasi suma ridica semnale.
- Sesizari de la vecini sau asociatie — da, se intampla.
- Verificari incrucisate — ANAF face periodic verificari pe persoane fizice.
Consecintele:
- Impozitul datorat retroactiv — pe ultimii 5 ani fiscali
- Dobanzi si penalitati de intarziere — 0,02% pe zi
- Amenda — intre 50 si 500 lei pentru nedepunerea Declaratiei Unice
Contractul inregistrat la ANAF = titlu executoriu
Dincolo de obligatia fiscala, inregistrarea contractului la ANAF iti ofera un avantaj juridic major: contractul devine titlu executoriu pentru plata chiriei.
Ce inseamna concret: daca chiriasul nu plateste chiria, mergi direct la executorul judecatoresc cu contractul inregistrat. Nu mai ai nevoie de proces in instanta pentru recuperarea chiriei. Executorul poate popri conturile sau salariul chiriasului.
Fara inregistrare, trebuie sa faci actiune in instanta (6-18 luni) inainte de a putea executa. Afla mai multe: Ce faci daca chiriasul nu plateste.
Chiria in valuta (EUR) — cum declari
Daca chiria e stabilita in euro, venitul se converteste in lei la cursul BNR din ziua incasarii. In practica, multi proprietari folosesc cursul BNR de la 1 ianuarie sau un curs mediu — dar corect legal este cursul din ziua fiecarei incasari.
In Declaratia Unica declari in lei. Daca folosesti deducerea forfetara (20%), calculul e identic: venit brut in lei - 20% = venit net, pe care aplici 10% impozit.
Chiria incasata de doi proprietari — cine declara
Daca imobilul este in coproprietate (sotul si sotia, de exemplu), venitul din chirii se imparte proportional cu cota-parte din proprietate. Fiecare coproprietar declara partea lui in propria Declaratie Unica. CASS-ul se evalueaza separat pe fiecare persoana.
Sfaturi practice pentru proprietari
- Incaseaza chiria prin transfer bancar — ai dovada clara a platii, utila si pentru ANAF si in caz de litigiu cu chiriasul.
- Pastreaza contractul si PV-ul — sunt probele principale in orice disputa. Genereaza un Pachet Proprietar (contract + PV, 179 lei) sau un contract de inchiriere (129 lei).
- Depune Declaratia Unica la timp — pana la 25 mai. Evita amenzile si dobanzile.
- Verifica pragul CASS anual — salariul minim creste aproape in fiecare an, deci si pragul se modifica.