Cosmarul oricarui proprietar: chiriasul opreste plata chiriei, refuza sa elibereze apartamentul si te tine in sah. Vestea proasta este ca evacuarea fortata este interzisa (NU poti schimba yala, NU poti scoate lucrurile chiriasului). Vestea buna: legea romana iti ofera instrumente clare pentru a rezolva legal situatia. Iata cum.
Pasul 1: Verifica ce contract ai
Pozitia ta legala depinde major de tipul contractului de inchiriere:
- Contract sub semnatura privata INREGISTRAT la ANAF: conform art. 1798 Cod Civil, contractul devine titlu executoriu pentru plata chiriei. Poti sari peste proces si trece direct la executare silita.
- Contract sub semnatura privata NEINREGISTRAT: e valabil, dar trebuie sa actionezi in instanta pentru orice — proces, evacuare, recuperare bani.
- Fara contract scris: situatie extrem de proasta. Trebuie sa dovedesti relatia contractuala. Procesul e foarte lung.
Pasul 2: Trimite o notificare oficiala
Inainte de orice actiune, trimite chiriasului o somatie de plata prin scrisoare recomandata cu confirmare. Notificarea trebuie sa contina:
- Suma datorata, defalcata pe luni;
- Penalitati de intarziere (daca exista clauza in contract);
- Termen ferm de plata (recomandat 15 zile);
- Consecintele neplatii (rezilierea contractului, evacuare).
Pasul 3: Rezilierea contractului
Conform art. 1799 Cod Civil, in caz de neplata a chiriei timp de 2 luni consecutive, locatorul poate cere rezilierea contractului de plin drept.
Cum se face rezilierea: trimite o notificare de reziliere, in care indici motivele (neplata chiriei timp de X luni). Daca contractul are clauza de reziliere automata (pact comisoriu de gradul III sau IV), rezilierea opereaza automat la expirarea termenului de notificare.
Pasul 4: Actiunea in instanta (daca contractul NU e la ANAF)
Daca chiriasul nu pleaca dupa reziliere, trebuie sa formulezi:
- Actiune in evacuare — pentru a obtine hotarare de evacuare legala;
- Actiune in pretentii — pentru recuperarea chiriei restante si a penalitatilor.
Procesul dureaza de regula 6-18 luni. Cu hotararea, executorul judecatoresc realizeaza evacuarea efectiva.
Pasul 5: Executare directa (daca contractul E la ANAF)
Aici e marele avantaj al contractului inregistrat la ANAF: poti sari peste procesul de recuperare a chiriei. Mergi DIRECT la un executor judecatoresc cu contractul si cu dovada datoriei. Executorul poate:
- Popri conturile bancare ale chiriasului;
- Popri salariul;
- Demara procedura de evacuare in regim de urgenta.
Greseli pe care SA NU le faci
- NU schimba yala — este infractiune (violare de domiciliu). Poti ajunge tu in instanta ca paraat.
- NU scoate lucrurile chiriasului — risti acuzatii de furt sau distrugere.
- NU debransa utilitatile — daca esti pe contract de utilitati, devii raspunzator pentru consecinte.
- NU recurge la amenintari fizice sau verbale — risti plangere penala.