Cosmarul oricarui proprietar: chiriasul opreste plata chiriei, refuza sa elibereze apartamentul si te tine in sah. Vestea proasta este ca evacuarea fortata este interzisa (NU poti schimba yala, NU poti scoate lucrurile chiriasului). Vestea buna: legea romana iti ofera instrumente clare pentru a rezolva legal situatia. Iata cum.
Pasul 1: Verifica ce contract ai
Pozitia ta legala depinde major de tipul contractului de inchiriere:
- Contract sub semnatura privata INREGISTRAT la ANAF: conform art. 1798 Cod Civil, contractul devine titlu executoriu pentru plata chiriei. Poti sari peste proces si trece direct la executare silita.
- Contract sub semnatura privata NEINREGISTRAT: e valabil, dar trebuie sa actionezi in instanta pentru orice — proces, evacuare, recuperare bani.
- Fara contract scris: situatie extrem de proasta. Trebuie sa dovedesti relatia contractuala. Procesul e foarte lung.
Daca nu ai un contract scris sau ai doar o intelegere verbala, citeste mai intai articolul nostru despre contractele verbale ca sa intelegi ce poti si ce nu poti dovedi in instanta.
Pasul 2: Trimite o notificare oficiala
Inainte de orice actiune, trimite chiriasului o somatie de plata prin scrisoare recomandata cu confirmare. Notificarea trebuie sa contina:
- Suma datorata, defalcata pe luni;
- Penalitati de intarziere (daca exista clauza in contract);
- Termen ferm de plata (recomandat 15 zile);
- Consecintele neplatii (rezilierea contractului, evacuare).
Somatia are doua roluri: pe de o parte, ii da chiriasului o ultima sansa sa plateasca; pe de alta parte, iti creeaza o dovada ca ai actionat in buna-credinta inainte de a trece la masuri juridice. Trimite-o prin scrisoare recomandata cu confirmare de primire — dovada primirii e esentiala in instanta.
Pasul 3: Rezilierea contractului
Daca chiriasul nu raspunde la somatie, urmatorul pas e rezilierea. Ai doua variante, in functie de clauzele din contract:
- Reziliere cu pact comisoriu: daca contractul contine o clauza de reziliere automata (pact comisoriu de gradul IV), contractul inceteaza de drept la expirarea termenului din notificare, fara a mai fi nevoie de instanta. Este cea mai rapida varianta — de aceea e important sa existe aceasta clauza in contract.
- Reziliere fara pact comisoriu: trebuie sa obtii rezilierea prin instanta sau, daca ai un temei clar (neplata pe 2 luni), poti invoca art. 1830 alin. 1 din Codul Civil, cu notificare scrisa prealabila.
Cum se face rezilierea: trimite o notificare de reziliere, in care indici motivele (neplata chiriei timp de X luni). Pentru detalii complete, vezi ghidul de reziliere a contractului de inchiriere.
Pasul 4: Actiunea in instanta (daca contractul NU e la ANAF)
Daca chiriasul nu pleaca dupa reziliere, trebuie sa formulezi:
- Actiune in evacuare — pentru a obtine hotarare de evacuare legala;
- Actiune in pretentii — pentru recuperarea chiriei restante si a penalitatilor.
Cele doua actiuni pot fi formulate impreuna, in aceeasi cerere de chemare in judecata. Instanta competenta este, de regula, judecatoria de la locul situarii imobilului. Taxa judiciara de timbru se calculeaza in functie de valoarea totala a pretentiilor (chirii restante + penalitati) — de obicei cateva sute de lei.
Pasul 5: Executare directa (daca contractul E la ANAF)
Aici e marele avantaj al contractului inregistrat la ANAF: poti sari peste procesul de recuperare a chiriei. Mergi DIRECT la un executor judecatoresc cu contractul si cu dovada datoriei. Executorul poate:
- Popri conturile bancare ale chiriasului;
- Popri salariul (maxim o treime din venitul net lunar);
- Demara procedura de evacuare in regim de urgenta.
Costul executarii silite: onorariul executorului este stabilit prin Ordinul Ministrului Justitiei nr. 2550/C/2006. Orientativ, pentru chiriile restante, se aplica un procent din valoarea creantei (intre 1% si 10%, in functie de suma). Aceste costuri sunt suportate, in final, de debitor (chiriasul).
Cat dureaza intreaga procedura
Depinde fundamental de tipul contractului:
- Contract inregistrat la ANAF (titlu executoriu): de la somatie pana la executarea efectiva, intre 2 si 6 luni — cel mai rapid scenariu;
- Contract neinregistrat, cu actiune in instanta: proces de fond (6-18 luni) + executare silita (2-3 luni) = total 8-21 luni;
- Fara contract scris: procesul e foarte lung si incert, poate depasi 2 ani, mai ales daca chiriasul contesta existenta contractului.
Ce se intampla cu garantia (depozitul de garantie)
Daca ai incasat o garantie la inchiriere, poti retine din ea chiriile neplatite si eventualele daune la imobil. Dar atentie: garantia nu compenseaza automat ultima chirie — trebuie sa existe o clauza expresa in contract care sa permita aceasta compensare. In lipsa clauzei, garantia se restituie la predarea imobilului, iar chiriile restante se recupereaza separat. Pentru detalii, citeste ghidul complet despre garantia la chirie.
Ce costuri implica un proces de evacuare
- Taxa judiciara de timbru: pentru actiunea in evacuare se plateste o taxa fixa (100 lei). Pentru actiunea in pretentii, taxa se calculeaza proportional cu suma ceruta;
- Onorariu avocat (optional, dar recomandat): intre 1.500 si 5.000 de lei, in functie de complexitate si de baroul local;
- Onorariu executor judecatoresc: pentru evacuarea propriu-zisa, orientativ intre 400 si 2.000 de lei;
- Alte costuri: scrisori recomandate, eventuale expertize, taxe de publicare a citatiei (daca chiriasul nu poate fi gasit).
Vestea buna: cheltuielile de judecata si executare pot fi recuperate de la chirias, odata cu hotararea favorabila.
Greseli pe care SA NU le faci
- NU schimba yala — este infractiune (violare de domiciliu). Poti ajunge tu in instanta ca parat.
- NU scoate lucrurile chiriasului — risti acuzatii de furt sau distrugere.
- NU debransa utilitatile — daca esti pe contract de utilitati, devii raspunzator pentru consecinte.
- NU recurge la amenintari fizice sau verbale — risti plangere penala.
- NU accepta "plata in rate" fara document scris — daca chiriasul promite ca va plati treptat, pune-i acordul pe hartie cu termene si consecinte clare; altfel, te tergiverseaza luni de zile fara nicio garantie.
- NU "compensa" singur garantia cu chiria — daca nu exista clauza expresa in contract, compensarea nu e automata si poti fi acuzat de retinere abuziva a garantiei.
Cum previi aceasta situatie de la inceput
Cel mai bun "tratament" este preventia. Un contract de inchiriere bine redactat, cu clauze clare despre penalitati, reziliere automata si inregistrat la ANAF, reduce dramatic riscul de a ajunge in aceasta situatie. Iata minimul necesar:
- Clauza de reziliere automata (pact comisoriu de gradul IV) — contractul se desface automat la neplata, fara proces;
- Penalitati de intarziere clare (de exemplu 0,1% pe zi);
- Garantie de minim 2 chirii, cu conditii clare de retinere;
- Inregistrare la ANAF — transforma contractul in titlu executoriu;
- Proces-verbal de predare-primire cu inventar si poze — te protejeaza si pe daune, nu doar pe chirie.
Pe DocuJuridice, contractul de inchiriere include automat toate aceste clauze. Vezi si ghidul complet despre modelul de contract de inchiriere pentru detalii despre fiecare clauza.